Vous avez peut-être déjà entendu parler de vice caché en immobilier. Un vice caché répond à des critères précis et la garantie qui l’accompagne ne peut être utilisée que dans certaines conditions.
Nous faisons le point ensemble.
1. Le vice caché, qu’est-ce que c’est ?
Un vice caché est un défaut affectant un bien immobilier. Il est découvert après l’achat du bien. Un vice caché est invisible, non-apparent, c’est-à-dire qu’un acquéreur ne peut l’avoir constaté au moment de la visite du logement.
On dit que le vice caché peut constituer une entrave à l’utilisation normale du bien, et le rendre impropre à son usage d’habitation. Cela peut être une nuisance sonore, par exemple, ou un sous-sol inondable. Parfois, le vice caché peut être une menace pour la sécurité des habitants. C’est le cas lorsqu’il y a une atteinte à la solidité de l’immeuble.
Ce défaut doit être tel que si l’acquéreur en avait eu connaissance avant d’acheter son bien, il aurait pu renoncer à l’acquisition ou négocier le prix à la baisse.
En résumé, l’on peut prétendre à la garantie des vices cachés lorsque :
- Le vice est antérieur à la vente,
- Le vice est invisible,
- L’acheteur n’a pas eu connaissance du vice au moment de la vente,
- Le vice diminue très fortement l’usage du bien ou le rend même inutilisable.
L’article 1641 du Code civil fait référence à cette garantie des vices cachés en inscrivant que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Elle a pour objectif de protéger l’acquéreur d’une maison ou d’un appartement.
Attention cependant, certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés. Cela signifie que l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à faire jouer la garantie des vices cachés s’il découvre un défaut postérieurement à la vente.
Néanmoins, si vous confiez l’achat de votre maison ou de votre appartement à un professionnel de l’immobilier, il est rare qu’une telle clause soit inscrite. Dans tous les cas, veillez à bien lire les clauses inscrites dans votre contrat, et n’hésitez pas à vous entourer de professionnels de confiance ; ce sera un moyen supplémentaire de vous protéger.
2. Que faire lorsque vous êtes victime d’un vice caché ?
La première chose à faire est d’informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée de justificatifs du défaut.
L’acheteur a 2 ans à partir de la découverte du vice pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés. Cette garantie est limitée à 5 ans à partir de l’achat.
Si rien ne se passe, vous pouvez ensuite saisir le tribunal de grande instance qui a la charge de la commune où se situe votre bien.
C’est à l’acheteur de prouver que le vice était présent avant l’achat et qu’il était invisible.
Il est évident que si le vendeur a bien informé l’acquéreur de la présence du vice, aucun recours contre lui ne sera possible. C’est le cas également des informations inscrites dans les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un logement.
En effet, si ces diagnostics font état d’anomalies liées au vice, l’acquéreur ne pourra pas prouver qu’il n’en avait pas connaissance.
Dans le cas où le vice caché est reconnu, l’acquéreur peut :
- Conserver le bien et demander un remboursement d’une partie du prix,
- Restituer le bien au vendeur ce qui revient donc à une annulation de la vente et au remboursement du prix et des frais annexes.
S’il est avéré que le vendeur avait bien connaissance du vice et l’a délibérément caché, l’acquéreur peut également demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Pour sécuriser votre achat immobilier, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels. Ils sauront vous guider et vous expliquer vos obligations légales ainsi que vos droits.
